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浅谈加强住房公积金管理促进房地产去库存
作者:汪晓东    文章来源:陕西市政网    点击数:4800    更新时间:2016/8/24

摘要:2016年我国经济工作主要任务之一是化解房地产库存。本文探讨了加强住房公积金管理促进房地产去库存的对策,首先对我国的房地产现状进行了分析,进而研究了我国对房地产行业的相关政策调控与市场需求;其次对住房公积金管理的政策进行了分析;最后探讨了住房公积金管理促进房地产去库存的对策。

关键词:住房公积金;房地产;去库存

引言

随着我国城市化的不断推进,经济建设有了更加活跃的发展空间和扩张环境,可进一步推动城市区域化、核心化功能的实现,发挥城市的辐射力、集聚力、牵引力及扩张力。而城市化的迅速发展,也为房地产事业的繁荣带来大量的机会。近年来,大量的房地产市场在大规模城市拆迁和圈地的过程中纷纷浮现,甚至一些地方政府将这种现象作为一种管理城市、发展经济的主要措施。在这样的背景下,大批商品房拔地而起,与此相对就的是人民刚性需求逐渐减少,以及开发商为快速收回成本将房价定制过高,造成大量的商品房积压,住宅库存越来越多。为了城市长远的发展去库存是必然的结果。

我国住房市场自2008年以来,因为开发商快速扩大生产,导致房地产库存持续增长。根据国家统计局20151111日公布的数据,至10月末,商品房待售面积为68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算,这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看,中国住房供给进入集中爆发期。从需求看,人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后,住房不再是家庭配置资产的首选,住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化,导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此,作为住房公积金管理部门,探讨应对策略,就具有重要意义。

房地产发展现状

中国社会科学院则经战略研究院发布《中国住房报告2015-2016》。报告指出,2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献儿乎为零,另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需2324个月。与此同时,住房市场步入结构性过剩时代,内部结构失衡,一线城市供求矛盾突出三四线城市供过于求并存。报告指出,2016年以来,虽然宏观政策一再宽松,商品住房库存去化却难见好转。

2我国对房地产行业的政策调控和需求分析

面对严峻的中国房地产经济,国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月,国家相关部委多次发文,要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台,继去年末央行开启降息周期之后,2015年又经历了5次降息、数次降准,标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府己出台的调整政策来看,原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务,如今,缴存职工中绝大部分已经解决了住房,面临的是改善住房问题,或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房,由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。

3住房公积金管理的政策应变分析

根据这一变化,要将住房公积金的适用范围由解决住房解决和改善住房延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工木人,向缴存职工木人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域,增加住房公积金贷款新品种,丰富贷款担保方式己成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策,大致可以分为以下几种一是放宽住房公积金贷款条件,扩大贷款的对象范围,由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度,不再区分二手房房屋使用年限,最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例,把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限,把贷款年龄延长至退休后5年,最长30年。五是放宽职工还款能力的限制,月还款额与月收入比上限由50%提高到60%。六是放开二套房贷,取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等;七是发放公转商贴息贷款,资金不足的住房公积金中心,由银行按照公积金中心审批的额度,先行发放商业性个人住房贷款,由住房公积金中心按月给予利差补贴,待住房公积金中心资金宽裕时,再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是允许直系亲属互提,子女购房可以提取父母的住房公积金,反之亦然,部分地市还允许直系亲属互贷;九是简化程序,取消担保、公证等手续;十是取消抵押保险、期房评估、银行代办费等中间费用。

4加强住房公积金管理促进房地产去库存的对策

各项新政的实行,一方面,利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存,对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来;另一方面,在整个政策调控实施过程中,住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金,使之常态化、有效化、制度化,仍有几个方面的问题值得思考。

4.1强化资金安全

住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度,它影响面很大,覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。

资金是否安全,直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存,首当其冲就是提高贷款额度,下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时,要根据贷款人的实际情况实行差别管理,并提高有关政策的可预期性,即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持,将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求,把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制,又要做到控高保低,向中低收入人群倾斜。广大中低收入者家庭收入水平低,部分职工收入不稳定,偿还贷款能力不强,存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性,再加上贷款期限较长,增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后,职工一部分收入需要用来偿还贷款木息,如果家庭出现其他变故如:借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力,或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款,可能会出现还款困难,造成贷款逾期,客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策,如中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款;或是增加借款人的范围:借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策,减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工,才能有力地促进当前房地产市场的健康发展,才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。

4.2 强化机构监督管理和有效运作

在利用各种调控政策的同时,还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政,资金分散使用,实行封闭管理,尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台,住房公积金流动性的合理机制也未建立。除了调整住房公积金贷款政策之外,住房公积金管理机构没有其他稳妥有效的途径调整住房公积金结构,用于抵御房地产市场变动形成的住房公积金风险。在住房公积金资金供不应求,贷款发放量和余额增大时,存量资金随之减少,资金链会绷得很紧,以致职工贷款需要轮候,打乱了职工的购房计划,损害了职工应享受的贷款权益。当资金供大于求时,资金大量闲置,又缺少住房公积金资金合理流出、不利于资金的保值增值。为解决这一状况,应建立一个既能确保资金安全,又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融泪L构的模式,进行金融运作,并纳入金融机构的主流监管体系,使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置,可真正解决住房公积金管理机构资金富余资金不足的问题。在投资管理上,给住房公积金和全国社保基金同样的待遇,拓宽其投资渠道,促进资金发挥最大经济效益和社会效益。既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益,又发挥了住房公积金互助共济的功能。

4.3 建立长效机制

作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构,理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况,结合地方政府要求,利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段,使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时,应考虑住房公积金制度的自身发展,按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况,量入为出,合理制定和调整政策,而不应是头痛医头,脚痛医脚,缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费,使不同层次的住房消费趋于合理。同时,也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上,提升消费层次,改变住房消费结构,使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。

5结论

面对今天的住房市场,除了各项政策的综合运用,还要充分发挥住房公积金制度的互助性、金融性、调控性、双效益性(经济效益和社会效益)作用。建立住房公积金管理的长效机制,完善各项住房公积金政策,这是住房市场的现实需要,也是住房公积金自身发展的长远趋势。

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     (汪晓东  安康市住房公积金管理中心业务管理科科长)

 
 

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